A venda de um imóvel locado é uma situação que pode gerar dúvidas tanto para o inquilino quanto para o proprietário. Para quem aluga um imóvel, saber quais são seus direitos e como proceder em caso de venda da propriedade é fundamental para garantir que o contrato seja respeitado. Por outro lado, o proprietário também deve estar ciente das obrigações legais e das eventuais indenizações ou multas contratuais envolvidas na transação.

Neste artigo, vamos explorar os principais direitos do inquilino quando o imóvel alugado é vendido, o que acontece com o contrato de locação após a venda e o prazo que o inquilino tem para desocupar o imóvel, caso seja solicitado. Também abordaremos as situações em que uma multa contratual pode ser aplicada e as condições para a indenização do inquilino.

Leia também: Como vender um apartamento financiado?

Quais os direitos do inquilino quando o proprietário vender o imóvel?

Quando o proprietário decide vender um imóvel que está alugado, o inquilino tem uma série de direitos garantidos pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Entre os principais direitos do inquilino estão:

1. Direito de preferência: O inquilino tem o direito de ser o primeiro a receber a oferta de compra do imóvel. Isso significa que, caso o proprietário decida vender o imóvel, ele deve oferecer ao inquilino a oportunidade de adquiri-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O prazo para o inquilino manifestar interesse é de 30 dias após receber a notificação de venda.
2. Manutenção do contrato de locação: Se o inquilino não tiver interesse na compra, o contrato de locação permanece válido até o seu término. O novo proprietário do imóvel assume o contrato de locação e deve respeitar os termos acordados anteriormente, incluindo o prazo de vigência e as condições de pagamento do aluguel.
3. Indenização por rompimento de contrato: Caso o novo proprietário deseje encerrar o contrato de locação antes do prazo estabelecido, ele pode negociar uma indenização com o inquilino. Se houver uma cláusula de rescisão antecipada no contrato, pode ser aplicada uma multa proporcional ao tempo restante do contrato.

O que acontece quando o proprietário vende um imóvel que está sendo alugado?

Quando um imóvel alugado é vendido, o comprador do imóvel assume os direitos e obrigações do antigo proprietário em relação ao contrato de locação. Isso significa que:

1. Continuidade do contrato de locação: O contrato de locação não é automaticamente encerrado com a venda do imóvel. O novo proprietário deve respeitar as condições do contrato até o fim do prazo de locação, a menos que exista um acordo para a desocupação antecipada.
2. Direito de preferência: Como mencionado anteriormente, o inquilino deve ser notificado da intenção de venda e tem o direito de comprar o imóvel em igualdade de condições com outros compradores. Caso o inquilino decida não exercer esse direito, o imóvel pode ser vendido para terceiros.
3. Possível desocupação: Se o contrato de locação for por tempo determinado, o novo proprietário só poderá solicitar a desocupação do imóvel após o término do contrato. No entanto, se o contrato for por prazo indeterminado, o novo proprietário pode solicitar a desocupação, respeitando o prazo de notificação estipulado pela lei.

Como fica o contrato de locação quando o imóvel é vendido?

O contrato de locação continua vigente após a venda do imóvel, e o novo proprietário assume todas as responsabilidades contratuais. Isso inclui:

1. Cumprimento das cláusulas contratuais: O novo proprietário deve cumprir todas as cláusulas acordadas no contrato, como o valor do aluguel, o prazo de vigência e os reajustes periódicos, se houver.
2. Alterações no contrato: Qualquer alteração nas condições do contrato, como ajustes no valor do aluguel ou solicitação de desocupação, deve seguir as regras previstas no contrato original e na Lei do Inquilinato.
3. Solicitação de desocupação: Se o contrato for por prazo indeterminado, o novo proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel, desde que respeite o prazo mínimo de 90 dias para a notificação do inquilino. No entanto, o proprietário não pode solicitar a desocupação sem justa causa se o contrato ainda estiver em vigência e tiver prazo determinado.

Prazo para inquilino desocupar imóvel vendido

Se o imóvel for vendido e o novo proprietário solicitar a desocupação, o prazo para o inquilino deixar o imóvel pode variar dependendo do tipo de contrato de locação:

1. Contrato por prazo determinado: Se o contrato ainda estiver dentro do prazo acordado, o inquilino pode permanecer no imóvel até o fim do contrato, e o novo proprietário deve respeitar esse período.
2. Contrato por prazo indeterminado: Caso o contrato seja por prazo indeterminado, o novo proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel, desde que notifique o inquilino com 90 dias de antecedência, conforme previsto na Lei do Inquilinato.
3. Desocupação imediata em caso de venda com cláusula de desocupação: Em algumas situações, o contrato de locação pode prever uma cláusula de desocupação em caso de venda do imóvel. Se essa cláusula existir, o inquilino deve cumprir o prazo estabelecido no contrato para deixar o imóvel.

Multa contratual em caso de venda

Se o contrato de locação prever uma multa contratual para a rescisão antecipada por parte do proprietário, essa multa pode ser aplicada no caso de venda do imóvel, dependendo das condições estabelecidas no contrato. A multa contratual geralmente é proporcional ao tempo restante de contrato, e o proprietário ou o novo dono deve arcar com os custos da rescisão, a menos que haja um acordo diferente entre as partes.

Além disso, caso o inquilino deseje encerrar o contrato antecipadamente por conta da venda do imóvel, ele também pode estar sujeito a uma multa, conforme previsto no contrato de locação.

Leia também: Quanto tempo um inquilino tem para desocupar um imóvel?

Considerações finais sobre

A venda de um imóvel locado envolve uma série de direitos e deveres para ambas as partes, sendo fundamental que tanto o proprietário quanto o inquilino conheçam as regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato. O inquilino tem o direito de preferência na compra do imóvel e pode permanecer no imóvel até o término do contrato, salvo em situações específicas em que a desocupação seja solicitada pelo novo proprietário.

Em casos de rescisão antecipada do contrato, é importante que as partes estejam cientes das multas e indenizações aplicáveis, garantindo que a transação seja justa e respeite os direitos de todos os envolvidos.