Hoje queremos te trazer um panorama de informações sobre contrato de locação com garantia de imóvel. Afinal, lugar um imóvel pode ser um processo repleto de dúvidas e inseguranças, tanto para o locador quanto para o inquilino.

Veja a seguir um manual detalhado sobre esse processo. Abordaremos os diferentes tipos de garantia previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Além disso, veja as vantagens e desvantagens de cada um. E ainda, confira instruções passo a passo para redigir a cláusula de caução de forma eficaz.

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O que é contrato de locação com garantia de imóvel?

O contrato de locação é um documento que formaliza a relação jurídica entre locador e locatário. Ele estabelece os direitos e obrigações de cada parte. Assim, a garantia locatícia é uma forma de cautela que assegura ao locador o ressarcimento de eventuais prejuízos. Isso inclui inadimplência com o aluguel, danos ao imóvel ou despesas com reparos.

Quais são as formas de garantia na locação (lei nº 8.245/91)?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê três modalidades de garantia locatícia:

1. Fiador:

O fiador é uma pessoa física ou jurídica que assume a responsabilidade solidária pelo cumprimento das obrigações do inquilino. Isso no caso deste ficar inadimplente.

Vantagens:

• Maior segurança para o locador, pois garante a presença de um terceiro responsável pelo pagamento do aluguel e demais encargos.
• Facilidade na obtenção da garantia, principalmente em grandes cidades.

Desvantagens:

• Encontrar um fiador idôneo e disposto a assumir essa responsabilidade pode ser um desafio.
• O fiador pode ser acionado diretamente pelo locador, sem necessidade de notificação prévia ao inquilino.

2. Caução:

A caução é um valor em dinheiro depositado pelo inquilino em mãos do locador ou em conta bancária conjunta. Essa quantia serve como garantia do cumprimento das obrigações contratuais. Nesse sentido, ela é devolvida ao inquilino ao final do contrato, após a vistoria do imóvel.

Vantagens:

• Maior flexibilidade para o inquilino, pois não depende da aprovação de um fiador.
• Possibilidade de negociar com o locador a forma de devolução da caução. Aqui entra o parcelamento ou utilização para pagamento de despesas com o imóvel.

Desvantagens:

• Desembolso inicial significativo para o inquilino, que precisa dispor de recursos para depositar a caução.
• Risco de divergências na vistoria final do imóvel. Isso pode atrasar ou até mesmo impedir a devolução da caução integral.

3. Seguro Fiança Locatícia:

O seguro fiança locatícia é um contrato firmado entre o inquilino e uma companhia de seguros. Assim, a seguradora assume a responsabilidade de garantir o cumprimento das obrigações do inquilino. Isso ocorre mediante o pagamento de um prêmio mensal ou anual.

Vantagens:

• Praticidade para ambas as partes, pois dispensa a necessidade de fiador ou depósito de caução.
• Maior segurança jurídica para o locador, com a garantia de uma empresa especializada.
• Flexibilidade na escolha do valor da cobertura e das condições do seguro.

Desvantagens:

• Custo adicional do prêmio do seguro, que deve ser arcado pelo inquilino.
• Possibilidade de burocracia para aprovação do seguro, principalmente para inquilinos com histórico de inadimplência.

Analise Detalhada das Modalidades de Garantia:

1. Fiador:

Perfil do Fiador Ideal:

• Possuir renda compatível com o aluguel;
• Ter boa reputação no mercado;
• Estar disposto a assumir a responsabilidade solidária.

Requisitos Legais:

• Apresentar documentos comprobatórios de renda e idoneidade;
• Assinar o contrato de locação juntamente com o inquilino.

Dicas para Locadores:

• Solicite a inclusão de uma cláusula no contrato prevendo a possibilidade de substituição do fiador durante a vigência do contrato, mediante apresentação de outro fiador idôneo.
• Mantenha contato com o fiador periodicamente, principalmente em caso de atrasos no pagamento do aluguel.

Dicas para Inquilinos:

• Busque um fiador com quem tenha bom relacionamento e que esteja ciente das implicações da fiança.
• Mantenha o fiador informado sobre o andamento da locação e honre sempre com os seus compromissos para evitar transtornos.

2. Caução:

Valor da Caução:

• A Lei do Inquilinato estabelece o limite máximo de até três meses de aluguel para o valor da caução.
• É possível negociar um valor inferior com o locador, desde que acordado por ambas as partes.

Correção Monetária:

• A cláusula de caução deve prever a correção monetária do valor depositado, utilizando índices como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).
• Essa correção garante que o valor da caução mantenha o seu poder de compra ao longo do contrato.

Devolução da Caução:

• A devolução da caução deve ocorrer no prazo estabelecido em contrato, após a entrega das chaves do imóvel e a realização da vistoria final.
• A vistoria deve ser feita com a presença de ambas as partes para constatar o estado do imóvel.
• Descontos na caução só podem ser feitos mediante comprovação de eventuais danos causados pelo inquilino, que não sejam decorrentes do desgaste natural pelo uso.

Dicas para Locadores:

• Abra uma conta bancária conjunta com o inquilino para o depósito da caução.
• Guarde todos os comprovantes relacionados ao depósito da caução.

Dicas para Inquilinos:

• Exija recibo do locador comprovando o depósito da caução.
• Mantenha o imóvel em bom estado de conservação para evitar retenções indevidas na devolução da caução.

3. Seguro Fiança Locatícia:

Cobertura do Seguro:

• O seguro fiança locatícia geralmente cobre inadimplência do aluguel, danos ao imóvel e despesas com despejo.
• É importante ler atentamente a apólice do seguro para verificar as coberturas e exclusões.

Escolha da Seguradora:

• Pesquise diferentes seguradoras e compare preços e coberturas antes de contratar o seguro fiança.

Custo do Seguro:

• O valor do prêmio do seguro fiança varia de acordo com o perfil do inquilino, o valor do aluguel e a cobertura escolhida.
• O custo do seguro é geralmente arcado pelo inquilino.

Dicas para Locadores:

• Solicite a apólice do seguro fiança para verificar se a cobertura atende às suas necessidades.
• Mantenha contato com a seguradora em caso de inadimplência do inquilino.

Dicas para Inquilinos:

• Negocie o valor do prêmio do seguro fiança com a seguradora.
• Além disso, leia atentamente a apólice do seguro e esclareça qualquer dúvida antes de contratá-lo.

Como escolher a modalidade de garantia ideal?

A escolha da modalidade de garantia locatícia ideal depende de diversos fatores, tais como:

• Perfil do inquilino: Se o inquilino possui renda comprovável e histórico de bom pagador, a caução pode ser uma boa opção.
• Disponibilidade financeira do inquilino: A caução exige um desembolso inicial, enquanto o seguro fiança é parcelado.
• Flexibilidade do locador: Alguns locadores podem ser mais flexíveis quanto ao valor ou a forma de devolução da caução.

Além dos fatores citados, é importante levar em consideração:

• Segurança jurídica: O seguro fiança oferece maior segurança jurídica para o locador, pois a seguradora é responsável por arcar com os eventuais prejuízos.
• Praticidade: O seguro fiança é a opção mais prática, pois dispensa a necessidade de encontrar um fiador ou lidar com o depósito e a devolução da cau

Contrato de locação com garantia de imóvel bem elaborado: garantia de uma locação tranquila

Definida a modalidade de garantia, é hora de elaborar o contrato de locação. Assim, para a garantia por caução, a cláusula específica deve ser clara, objetiva e conter os seguintes pontos:

• Valor da caução: O valor deve ser expresso em reais e equivaler a um número específico de meses de aluguel (até o limite de 3 meses, conforme Lei do Inquilinato).
• Prazo para depósito: Deve constar o prazo para o inquilino efetuar o depósito da caução. E isso geralmente no ato da assinatura do contrato.
• Forma de depósito: A cláusula deve especificar se o depósito será realizado diretamente ao locador ou em conta bancária conjunta. Nesse sentido, é altamente recomendável a utilização da conta bancária conjunta para maior transparência e segurança.
• Correção monetária: Como mencionamos anteriormente, a correção monetária é fundamental. A cláusula deve mencionar o índice utilizado para a correção, sendo o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) o mais comum.
• Condições de devolução: A cláusula deve estabelecer o prazo para devolução da caução ao inquilino, a partir da entrega das chaves do imóvel. Nesse sentido, é importante ressaltar que a devolução integral está condicionada a:
  • Quitação de todos os encargos locatícios (aluguel, condomínio, IPTU, contas de consumo etc.);
  • Entrega do imóvel nas mesmas condições em que foi locado, considerando o desgaste natural pelo uso.
• Desconsideração de benfeitorias: Para evitar conflitos futuros, a cláusula pode esclarecer se benfeitorias realizadas pelo inquilino. Isso sem prévia anuência escrita do locador, serão consideradas na devolução da caução. Geralmente, a resposta é negativa, pois o locador não tem a obrigação de arcar com benfeitorias não autorizadas.

Modelo de Cláusula de Caução:

Você pode utilizar o seguinte modelo como base para elaborar a cláusula de caução no seu contrato de locação:

“Cláusula Sétima: Caução

7.1. O LOCATÁRIO, no ato da assinatura deste instrumento, entregará ao LOCADOR, a título de caução, o valor equivalente a [quantidade] aluguéis mensais, perfazendo o total de R$ [valor da caução].

7.2. A caução será depositada em conta poupança conjunta aberta em nome do LOCADOR e do LOCATÁRIO, junto ao banco [nome do banco], agência [número da agência], conta poupança nº [número da conta poupança].

7.3. A caução será corrigida monetariamente pelo índice [Índice Nacional de Preços ao Consumidor – IPCA] acumulado no período compreendido entre o depósito e a devolução.

7.4. A caução será devolvida ao LOCATÁRIO no prazo de [prazo para devolução] dias contados a partir da entrega das chaves do imóvel, desde que:

a) Estejam quitados todos os encargos locatícios, incluindo aluguel, condomínio, IPTU e contas de consumo;
b) O imóvel seja entregue nas mesmas condições em que foi locado, salvo o desgaste natural pelo uso.

7.5. Benfeitorias realizadas pelo LOCATÁRIO, sem prévia anuência escrita do LOCADOR, não serão consideradas no momento da devolução da caução.” (Fonte: https://www.jusbrasil.com.br/modelos-pecas/modelo-de-contrato-de-locacao-residencial-com-caucao/795249561)

Além da cláusula de caução, o contrato de locação deve conter:

• Dados completos do locador e locatário;
• Descrição detalhada do imóvel locado;
• Valor do aluguel mensal e forma de reajuste;
• Prazo de locação;
• Direitos e obrigações do locador e do locatário;
• Valor do condomínio e demais despesas acessórias;
• Além disso, critérios para renovação do contrato;
• Condições para rescisão antecipada;
• Por fim, foro de eleição, estabelecendo a comarca competente para resolver eventuais conflitos.

Dicas para um contrato de locação blindado:

• Utilize linguagem clara, objetiva e evite termos técnicos rebuscados.
• Elabore o contrato por escrito e em duas vias assinadas por ambas as partes.
• Quando houver dúvidas, consulte um advogado especialista

Direitos e deveres: evitando imprevistos na locação

Um contrato de locação bem elaborado não se resume apenas à questão da garantia. É fundamental que o documento deixe claro os direitos e obrigações de ambas as partes, locador e inquilino. Um ponto importante e que por sua vez facilita para ambas as partes é a assinatura do contrato de maneira online, reduzindo papel, tempo e dinheiro.

Principais direitos e deveres do locador:

• Entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e habitabilidade.
• Realizar reparos necessários para a conservação do imóvel, salvo aqueles decorrentes do desgaste natural pelo uso.
• Além disso, respeitar a privacidade do inquilino, evitando acessos indevidos ao imóvel.
• Receber o aluguel pontualmente, conforme o valor e a forma de reajuste estabelecidos em contrato.

Principais direitos e deveres do inquilino:

• Pagar o aluguel e demais encargos locatícios (condomínio, IPTU, contas de consumo) em dia e na forma acordada.
• Utilizar o imóvel de acordo com sua finalidade residencial e respeitar o regimento interno do condomínio, se houver.
• Manter o imóvel em bom estado de conservação, realizando pequenos reparos de manutenção.
• Responsabilizar-se por eventuais danos causados ao imóvel, além do desgaste natural pelo uso.
• Devolver o imóvel limpo e nas mesmas condições em que o recebeu, salvo o desgaste natural pelo uso.

Dicas para locadores:

• Faça uma vistoria inicial do imóvel e registre o seu estado por escrito e com fotos.
• Mantenha um bom relacionamento com o inquilino e esteja aberto ao diálogo para resolver eventuais problemas.

Dicas para inquilinos:

• Solicite uma cópia do contrato assinado por ambas as partes.
• Guarde todos os comprovantes de pagamento do aluguel e demais encargos.
• Além disso, comunique imediatamente ao locador qualquer problema que surja no imóvel, como vazamentos ou problemas elétricos.

Direitos e deveres além do contrato:

Além dos direitos e deveres previstos em contrato, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece outras normas que devem ser respeitadas por ambas as partes. Assim, é importante que locador e inquilino tenham conhecimento básico da legislação para evitar conflitos.

Rescisão contratual:

O contrato de locação pode ser rescindido por diversas razões, previstas em lei ou no próprio contrato. É fundamental que o documento estabeleça as condições para a rescisão antecipada. Isso por iniciativa de qualquer uma das partes, e as penalidades cabíveis.

Investir na elaboração de um contrato de locação bem elaborado, com atenção especial à modalidade de garantia e à definição clara de direitos e obrigações, é fundamental para garantir uma locação tranquila e sem dores de cabeça.

Para finalizar, reforçamos alguns pontos importantes:

• A escolha da modalidade de garantia locatícia deve ser feita de forma consciente, considerando as necessidades e perfil de ambas as partes.
• O contrato de locação deve ser redigido por escrito e com clareza, evitando interpretações dúbias que possam gerar conflitos.
• Além disso, a comunicação e o bom senso são essenciais para um relacionamento harmonioso entre locador e inquilino.
• Por fim, caso de dúvidas sobre direitos e obrigações, ou na eventualidade de conflitos, não hesite em consultar um advogado especialista em direito imobiliário.

Com essas informações, você está munido de conhecimento para enfrentar o processo de locação com mais segurança e tranquilidade. Assim, seja locador ou inquilino, lembre-se: a locação é uma relação contratual baseada em direitos e obrigações recíprocas. O respeito mútuo e a clareza na comunicação são os pilares para uma locação bem-sucedida, na dúvida recomendamos que contate um advogado imobiliário que com certeza lhe pontuará vários pontos importantes e implicações que podem incorrer durante o processo.