Ter um imóvel é um grande passo na vida de qualquer pessoa, seja para morar, investir ou alugar. No entanto, existem algumas questões que podem surgir durante o processo de compra ou regularização, como a ausência de matrícula do imóvel. A matrícula é o documento que assegura que o imóvel está registrado oficialmente no Cartório de Registro de Imóveis, estabelecendo sua existência jurídica e a titularidade da propriedade. Mas o que acontece quando um imóvel não tem matrícula? Essa é uma situação que pode trazer diversos desafios e complicações para o proprietário, seja no momento de venda, transferência ou até mesmo ao buscar financiamentos.
Se você descobriu que o seu imóvel não possui matrícula, ou está interessado em entender mais sobre este cenário, este artigo irá detalhar o que pode ser feito para regularizar a situação. Além disso, abordaremos também as averbações na matrícula do imóvel, explicando sua importância no contexto de atualizações e registros necessários para manter a situação do bem legalizada. Continue a leitura para entender mais sobre como resolver essas questões de forma prática e segura.
Leia também: Certidão de situação jurídica do imóvel
O que fazer se o imóvel não tem matrícula?
Um imóvel sem matrícula representa uma irregularidade que pode trazer uma série de problemas, especialmente quando se trata de legalidade e segurança jurídica. A matrícula é o documento mais importante de um imóvel, pois nela constam todas as informações referentes à propriedade, como quem é o dono, metragem, localização e eventuais averbações. Portanto, sem esse documento, o imóvel praticamente não existe perante a lei.
Se o seu imóvel não possui matrícula, o primeiro passo é realizar o processo de regularização. Isso começa com a obtenção de documentos que comprovem a posse ou propriedade do imóvel, como contratos de compra e venda, escrituras públicas ou documentos de herança, por exemplo. Em seguida, será necessário dar entrada em um procedimento de abertura de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse processo pode variar em complexidade, dependendo da situação jurídica e documental do imóvel.
Uma alternativa para imóveis sem matrícula, especialmente em casos de loteamentos irregulares ou propriedades antigas, é buscar a via judicial. Nesse caso, o proprietário pode ingressar com uma ação judicial de usucapião, que, se validada, permite a regularização da propriedade, resultando na abertura da matrícula em nome do possuidor.
Quanto custa para fazer a matrícula de um imóvel?
O custo para realizar a matrícula de um imóvel depende de diversos fatores, como o valor venal do imóvel e o cartório responsável pela região. Normalmente, as taxas cartoriais são calculadas com base no valor do imóvel, seguindo uma tabela definida por cada estado. Além das taxas de registro, pode ser necessário arcar com os custos de regularização documental, como a obtenção de plantas, certidões e eventuais impostos atrasados.
Vale destacar que, em alguns casos, pode ser necessário contratar um advogado para orientar e conduzir o processo de regularização do imóvel, especialmente quando se trata de ações mais complexas, como o usucapião. Isso pode adicionar custos ao processo, mas é uma medida que oferece segurança jurídica ao proprietário.
É possível usucapião de imóvel sem matrícula?
Sim, o usucapião é uma alternativa viável para regularizar a situação de um imóvel sem matrícula. O usucapião é um instituto jurídico que permite ao possuidor de um imóvel adquirir a propriedade plena após a posse prolongada e ininterrupta, desde que cumpridos os requisitos previstos em lei. De acordo com o Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002), existem diferentes modalidades de usucapião, como o usucapião extraordinário e o usucapião familiar, cada um com suas particularidades.
Para que o usucapião seja reconhecido, é necessário que o possuidor comprove que tem a posse mansa e pacífica do imóvel por um período mínimo que pode variar entre 5 a 15 anos, dependendo do caso. Além disso, o possuidor não pode ser contestado por terceiros ou pelo real proprietário durante esse período. Após o reconhecimento judicial do usucapião, a matrícula do imóvel é aberta em nome do possuidor.
O que comprova a posse de um imóvel?
A posse de um imóvel pode ser comprovada de diferentes formas, dependendo da situação específica. Um dos documentos mais comuns para comprovar a posse é o contrato de compra e venda, especialmente quando não há o registro da escritura ou a matrícula no cartório. Além disso, outros documentos podem servir como prova de posse, como recibos de pagamento de impostos, contas de luz, água ou IPTU em nome do possuidor.
Em casos onde não há matrícula do imóvel, a posse prolongada e ininterrupta, conforme mencionada no usucapião, também pode ser considerada uma forma de comprovação da posse. Para formalizar a posse perante a justiça, o possuidor pode apresentar testemunhas, contratos informais e qualquer outro documento que demonstre que ele exerce a posse do bem há determinado período.
Averbações na matrícula do imóvel: por que são importantes?
As averbações na matrícula do imóvel são registros que atualizam as informações sobre o bem, como mudanças na estrutura, transferências de propriedade, construções, reformas ou regularizações. As averbações garantem que a matrícula esteja sempre atualizada e reflita a situação atual do imóvel, o que é fundamental para qualquer transação ou regularização.
Sem as averbações corretas, o imóvel pode enfrentar obstáculos em situações como venda, financiamento ou legalização de obras. Por exemplo, a construção de uma casa em um terreno que não está averbada na matrícula pode impedir a obtenção de um financiamento bancário ou a venda do imóvel. É por isso que é tão importante manter a matrícula sempre em dia com todas as averbações pertinentes.
Leia também: Entenda o valor de escritura do imóvel e seu cálculo
Conclusão
A ausência de matrícula em um imóvel pode trazer várias complicações, mas é possível regularizar essa situação por meio de processos administrativos ou judiciais, como o usucapião. A matrícula é essencial para garantir a segurança jurídica da propriedade e para a realização de transações imobiliárias seguras. Além disso, manter as averbações na matrícula do imóvel atualizadas é igualmente importante, garantindo que o imóvel esteja em conformidade com as leis e regulamentos vigentes.
Se você tem um imóvel sem matrícula ou precisa realizar averbações, é fundamental procurar orientação profissional para garantir que todo o processo seja feito de maneira correta e eficiente. Assim, você evita problemas futuros e assegura que seu imóvel esteja legalmente protegido.
