A cessão de direitos de imóvel é uma alternativa comum em transações imobiliárias, especialmente em casos de imóveis que ainda estão em fase de construção ou financiados. Esse processo permite que o cedente transfira seus direitos e obrigações sobre o imóvel para um cessionário, sem que o contrato de compra e venda original seja diretamente alterado.

Neste artigo, vamos explicar detalhadamente como funciona a cessão de direitos de um imóvel, para que serve esse tipo de contrato, quais as diferenças em relação ao contrato de compra e venda e quem deve arcar com os custos envolvidos. Se você está considerando realizar uma cessão de direitos, este guia vai ajudá-lo a entender todo o processo.

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Como fazer uma cessão de direitos de um imóvel?

Realizar uma cessão de direitos, é importante que se envolva alguns passos e formalidades que garantem a validade do processo. A cessão ocorre quando o proprietário de um imóvel em fase de financiamento ou que ainda não possui a escritura definitiva decide transferir seus direitos sobre o bem para outra pessoa. O procedimento inclui:

1. Análise do contrato original: O primeiro passo é verificar as cláusulas do contrato de compra e venda original, especialmente em casos de imóveis financiados ou adquiridos na planta. Muitas vezes, o contrato contém restrições ou exigências em relação à cessão de direitos, e é necessário obter a autorização da construtora ou do banco para proceder com a transferência.
2. Elaboração do contrato de cessão de direitos: O documento que formaliza a transferência dos direitos é o contrato de cessão de direitos, que deve ser redigido de forma clara e conter as seguintes informações:
   • Identificação das partes (cedente e cessionário);
   • Descrição detalhada do imóvel;
   • Valor negociado pela cessão de direitos;
   • Direitos e obrigações que estão sendo transferidos;
   • Cláusulas sobre multas e rescisão, caso aplicável.
3. Autorização do credor: Em casos de imóveis financiados, a cessão de direitos deve ser aprovada pelo banco ou pela instituição financeira responsável pelo financiamento. A falta dessa autorização pode invalidar a cessão e gerar problemas futuros.
4. Registro em cartório: Para garantir a segurança jurídica da transação, o contrato de cessão de direitos deve ser registrado em cartório. Isso formaliza a transferência e dá publicidade ao ato, garantindo que terceiros tomem conhecimento da mudança de titularidade dos direitos sobre o imóvel.

Para que serve um contrato de cessão de direitos?

O contrato de cessão de direitos serve para formalizar a transferência de direitos e obrigações sobre um imóvel entre duas partes: o cedente (quem transfere os direitos) e o cessionário (quem adquire os direitos). Esse tipo de contrato é utilizado em situações em que o imóvel ainda não possui escritura definitiva, seja por estar financiado, em construção ou por outros motivos.

Os principais casos em que o contrato de cessão de direitos é utilizado incluem:

1. Imóveis na planta: Muitas vezes, pessoas que compram imóveis na planta desejam vender os direitos antes da conclusão da obra. O contrato de cessão permite que esses direitos sejam transferidos para o cessionário, que assumirá a posição do comprador original junto à construtora.
2. Imóveis financiados: Quando o imóvel ainda está sendo pago por meio de financiamento, a cessão de direitos permite que outra pessoa assuma o financiamento e os direitos sobre o bem, sem a necessidade de um novo contrato de compra e venda.
3. Regularização de posse: Em alguns casos, a cessão de direitos é usada para formalizar a transferência de posse de imóveis que ainda não possuem escritura definitiva ou que estão em processo de regularização.

O contrato de cessão de direitos é, portanto, uma forma segura de transferir a titularidade dos direitos sobre o imóvel, garantindo que todas as partes envolvidas estejam cientes e de acordo com as condições da transação.

Qual a diferença entre cessão de direitos e contrato de compra e venda?

Embora tanto a cessão de direitos quanto o contrato de compra e venda envolvam a transferência de direitos sobre um imóvel, existem diferenças fundamentais entre esses dois instrumentos.

1. Natureza jurídica: O contrato de compra e venda é o instrumento utilizado para transferir a propriedade de um imóvel de um vendedor para um comprador. Ele só é completo quando a escritura é registrada no cartório de imóveis. Já a cessão de direitos transfere apenas os direitos e obrigações sobre o imóvel, sem que a propriedade definitiva seja alterada até a conclusão do financiamento ou da regularização do imóvel.
2. Imóveis sem escritura: A cessão de direitos é utilizada principalmente em casos onde o imóvel ainda não possui escritura definitiva, seja por estar em construção ou financiado. O contrato de compra e venda, por outro lado, exige que o imóvel esteja devidamente escriturado para que a transação seja formalizada e registrada.
3. Autorização de terceiros: Na cessão de direitos, muitas vezes é necessário obter a autorização da construtora ou da instituição financeira responsável pelo imóvel, especialmente em casos de imóveis financiados. No contrato de compra e venda, a negociação é direta entre o vendedor e o comprador, sem necessidade de autorização de terceiros.
4. Transferência de financiamento: No caso de cessão de direitos de imóveis financiados, o cessionário pode assumir as parcelas restantes do financiamento, enquanto no contrato de compra e venda, o comprador pode optar por quitar o financiamento existente ou buscar um novo financiamento, o que envolve mais burocracia.

Quem deve pagar a cessão de direitos do imóvel?

Os custos relacionados à cessão de direitos de um imóvel podem variar conforme o que for acordado entre as partes envolvidas. Geralmente, as despesas envolvem:

1. Taxas de cartório: O registro da cessão de direitos em cartório gera custos, que podem ser divididos entre o cedente e o cessionário ou pagos por apenas uma das partes, conforme o acordo firmado no contrato.
2. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em alguns casos, pode haver a cobrança do ITBI, um imposto que incide sobre a transferência de bens imóveis. No entanto, a cobrança do ITBI em contratos de cessão de direitos depende da legislação municipal e das condições específicas da transação. O pagamento desse imposto costuma ser de responsabilidade do cessionário (quem está adquirindo os direitos).
3. Multas por rescisão de contrato original: Em casos de imóveis comprados na planta, a construtora pode aplicar multas pela cessão de direitos, dependendo das cláusulas contratuais. Essas multas podem ser pagas pelo cedente ou pelo cessionário, conforme o acordo.
4. Despesas administrativas: Algumas construtoras e instituições financeiras cobram uma taxa administrativa para autorizar a cessão de direitos. Assim como as outras despesas, a responsabilidade pelo pagamento dessa taxa deve ser definida entre as partes.

É importante que todos os custos envolvidos na cessão de direitos estejam claramente definidos no contrato, para evitar qualquer disputa futura sobre quem deve pagar por cada item.

Considerações finais sobre o tema

A cessão de direitos de imóvel é uma alternativa eficaz para quem deseja transferir seus direitos e obrigações sobre um imóvel antes da conclusão de um financiamento ou da regularização da escritura. No entanto, é essencial que todas as partes envolvidas estejam cientes das responsabilidades legais e financeiras da transação.

Com um contrato bem redigido, o apoio de profissionais qualificados e o registro em cartório, a cessão de direitos pode ser feita de forma segura e com garantia jurídica para ambas as partes.