A adjudicação compulsória do imóvel é uma medida jurídica que visa garantir o direito de propriedade a quem cumpriu todas as obrigações contratuais de compra e venda, mas não conseguiu obter a escritura definitiva do imóvel devido à recusa ou inércia do vendedor. Esse mecanismo assegura que o comprador possa registrar o imóvel em seu nome, mesmo quando o vendedor se recusa ou está impossibilitado de assinar a escritura de transferência.

Nos últimos anos, houve avanços que permitem a adjudicação compulsória também de forma extrajudicial, facilitando e agilizando o processo para os compradores. Neste artigo, vamos detalhar quando é cabível a ação de adjudicação compulsória, quem pode requerê-la, quais são os requisitos, e responder à dúvida sobre quanto tempo esse processo pode demorar, com foco também no provimento da adjudicação extrajudicial.

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Quando é cabível a ação de adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória é cabível quando o comprador de um imóvel cumpre todas as suas obrigações contratuais, como o pagamento integral do preço do imóvel, mas o vendedor não transfere a propriedade por meio da assinatura da escritura pública. Esse tipo de situação pode ocorrer por diversos motivos, incluindo a recusa do vendedor, sua impossibilidade de ser localizado ou problemas relacionados à regularização do imóvel.

Essa ação é um recurso legal que visa forçar a transferência do imóvel para o nome do comprador, mediante a comprovação de que todas as condições do contrato de compra e venda foram atendidas. A adjudicação compulsória pode ser tanto judicial quanto extrajudicial, dependendo das condições do caso e da regularidade da documentação.

Quem pode requerer a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória pode ser requerida pelo comprador do imóvel ou por quem tenha adquirido direitos sobre o imóvel, como cessionários ou terceiros que, de alguma forma, assumiram as obrigações contratuais. O direito de pedir a adjudicação compulsória está diretamente vinculado ao cumprimento das obrigações previstas no contrato de compra e venda.

Além disso, o requerente deve comprovar que o vendedor está em mora (inadimplente em relação à obrigação de transferência da propriedade) e que não há outra forma de obter a escritura pública do imóvel sem a intervenção judicial ou extrajudicial. Esse recurso é uma garantia para o comprador, permitindo que ele efetue o registro do imóvel em seu nome.

Quais os requisitos para adjudicação?

Para que a adjudicação compulsória seja deferida, seja pela via judicial ou extrajudicial, é necessário que o requerente atenda a alguns requisitos básicos, tais como:

1. Contrato de compra e venda: O comprador deve apresentar o contrato de compra e venda, que pode ser um compromisso de compra e venda, promessa de venda ou cessão de direitos. Esse documento precisa comprovar que houve a celebração do negócio jurídico entre as partes.
2. Quitação integral do preço: O comprador deve demonstrar que pagou integralmente o valor estipulado no contrato. Isso pode ser feito por meio de recibos, transferências bancárias ou outros comprovantes de pagamento.
3. Recusa ou inércia do vendedor: Deve ser comprovada a recusa ou a impossibilidade do vendedor em proceder à transferência do imóvel. Isso pode ocorrer por inércia, falecimento do vendedor, impossibilidade de localização ou qualquer outro motivo que impeça a concretização da venda.
4. Documentação regular do imóvel: A adjudicação compulsória exige que o imóvel esteja regularizado, ou seja, com matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, sem pendências ou impedimentos legais. Caso o imóvel tenha irregularidades, será necessário resolver essas questões antes de dar andamento ao pedido de adjudicação.

Adjudicação compulsória: Quanto tempo demora?

O tempo necessário para que o processo de adjudicação compulsória seja concluído pode variar de acordo com o tipo de procedimento (judicial ou extrajudicial) e as particularidades do caso.

• Adjudicação judicial: Se o comprador optar pela via judicial, o tempo médio para a conclusão do processo pode variar entre 6 meses e 2 anos, dependendo da complexidade do caso, da carga de trabalho do judiciário e da eventual necessidade de resolver pendências documentais ou realizar perícias. Esse prazo também pode ser ampliado se houver contestação por parte do vendedor ou outras complicações processuais.
• Adjudicação extrajudicial: Com a entrada em vigor de provimentos que regulamentam a adjudicação extrajudicial, esse procedimento se tornou uma alternativa mais rápida e menos burocrática para obter a escritura de imóvel. O processo extrajudicial ocorre diretamente no cartório de registro de imóveis, e o tempo médio para sua conclusão pode ser de 30 a 90 dias, desde que toda a documentação esteja em ordem e não haja pendências ou impugnações.

O provimento da adjudicação compulsória extrajudicial trouxe mais agilidade e eficiência para a regularização de imóveis, facilitando o acesso do comprador à propriedade de forma mais célere, sem a necessidade de um processo judicial prolongado.

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Considerações finais sobre adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória do imóvel é uma medida essencial para proteger o direito de quem já cumpriu todas as suas obrigações contratuais, mas enfrenta dificuldades para formalizar a propriedade. Seja pela via judicial ou pelo provimento da adjudicação extrajudicial, esse mecanismo garante que o comprador possa, finalmente, registrar o imóvel em seu nome.

Entender as condições em que a adjudicação compulsória é cabível, quem pode requerê-la e os prazos envolvidos é fundamental para que o comprador tome as medidas necessárias e, assim, assegure seu direito à propriedade, evitando longos atrasos e complicações jurídicas.