O VGV, ou Valor Geral de Vendas, é um dos indicadores mais relevantes no mercado imobiliário, especialmente quando se trata de lançamentos de empreendimentos. Essa métrica é essencial tanto para construtoras quanto para incorporadoras, pois oferece uma projeção clara do potencial de vendas de um empreendimento. Entender o conceito de VGV e como ele é calculado pode ser um diferencial para quem atua ou deseja atuar nesse setor.

Ao longo deste artigo, vamos explorar em detalhes o significado do VGV, como ele influencia o mercado e de que forma é utilizado em negociações imobiliárias. Além disso, veremos o passo a passo de como calcular o VGV, a importância de entender o percentual do terreno nessa conta, e os fatores que impactam diretamente no valor final. Fique até o fim para entender como esse indicador pode moldar o sucesso de um projeto imobiliário.

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Valor geral de vendas o “popular” VGV

O VGV, sigla para Valor Geral de Vendas, é a soma total estimada do valor que será gerado a partir da venda de todas as unidades de um empreendimento imobiliário. Esse indicador é amplamente utilizado para determinar a viabilidade financeira de um projeto, ajudando incorporadoras a avaliar o potencial de retorno sobre o investimento antes de colocar o projeto em prática.

Em termos práticos, o VGV representa o valor máximo que se espera obter com a comercialização das unidades de um prédio, condomínio ou loteamento. Esse valor pode variar dependendo de diversos fatores, como a localização, o padrão das unidades e as condições econômicas do mercado.

Como calcular o VGV?

O cálculo do VGV é relativamente simples, mas requer atenção aos detalhes. A fórmula básica consiste em multiplicar o número total de unidades de um empreendimento pelo preço de venda estimado de cada unidade. Vamos a um exemplo prático:

Fórmula do VGV:
VGV = número de unidades x preço de venda de cada unidade

Se um condomínio tem 100 unidades, e o valor de cada unidade está estimado em R$ 300.000, o VGV do projeto será:

VGV = 100 x 300.000 = R$ 30.000.000

Essa projeção inicial serve como uma estimativa para o planejamento financeiro do empreendimento. No entanto, fatores como reajustes de preço, correções monetárias ao longo do tempo e condições de mercado podem afetar esse cálculo. Por isso, o VGV é uma ferramenta de previsão, mas não uma garantia.

Qual o percentual do terreno no VGV?

O percentual do terreno dentro do cálculo do VGV é uma questão importante, especialmente para investidores e incorporadoras. Em geral, o valor do terreno pode representar entre 10% e 30% do VGV de um empreendimento, dependendo da localização e do tipo de projeto. Em áreas mais valorizadas, o terreno pode ter um peso maior no cálculo, impactando diretamente na rentabilidade do projeto.

A aquisição do terreno é um dos principais custos envolvidos no desenvolvimento de um empreendimento imobiliário, sendo que sua valorização ou depreciação pode alterar o resultado final do VGV. Dessa forma, entender a relevância do terreno dentro do projeto é essencial para o sucesso do negócio.

No Brasil, a legislação sobre o uso e aproveitamento de terrenos é regida por leis específicas, como o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que estabelece diretrizes gerais para o desenvolvimento urbano e a utilização do solo. Estar ciente dessas regulamentações é crucial para garantir que o projeto siga todas as normas e evite problemas futuros.

Fatores que influenciam o VGV

Diversos fatores podem impactar diretamente o Valor Geral de Vendas de um empreendimento. Entre os principais, podemos destacar:

1. Localização: Projetos localizados em regiões de alta demanda, próximas a centros comerciais, escolas e áreas de lazer tendem a ter um VGV mais elevado.
2. Padrão das unidades: Empreendimentos de alto padrão, com diferenciais como áreas de lazer completas, serviços de conveniência e segurança, normalmente possuem um VGV mais alto.
3. Condições econômicas: A situação econômica do país ou da região também interfere diretamente no valor do VGV. Em períodos de crise econômica, o mercado imobiliário tende a desacelerar, afetando a precificação dos imóveis e o tempo de venda das unidades.
4. Tamanho do empreendimento: Loteamentos maiores, com um número expressivo de unidades, naturalmente apresentam um VGV mais elevado.
5. Valor de mercado dos imóveis na região: O valor de mercado dos imóveis na região onde o empreendimento está sendo construído influencia diretamente o preço de venda das unidades e, consequentemente, o VGV final.

Importância do VGV para investidores e incorporadoras

O Valor Geral de Vendas é uma ferramenta estratégica tanto para incorporadoras quanto para investidores do mercado imobiliário. Esse indicador permite projetar o potencial de receita de um empreendimento, auxiliando na tomada de decisões, desde a compra do terreno até a definição de estratégias de marketing e vendas.

Para as incorporadoras, o VGV é crucial na captação de recursos junto a financiadores e investidores. Instituições financeiras, por exemplo, utilizam o VGV para avaliar a viabilidade de conceder empréstimos ou linhas de crédito para a construção de um empreendimento. Já para os investidores, o VGV oferece uma visão clara sobre o retorno financeiro esperado, ajudando a decidir se vale a pena investir em determinado projeto.

Leis e regulamentações que impactam o VGV

No Brasil, o desenvolvimento imobiliário é regido por uma série de normas e regulamentos que podem influenciar diretamente o cálculo e o resultado final do VGV. A Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964), por exemplo, estabelece diretrizes sobre a comercialização de unidades antes mesmo da conclusão do empreendimento, o que pode impactar o valor geral de vendas.

Outro ponto relevante é o Estatuto da Cidade, mencionado anteriormente, que regula o uso do solo urbano. Além disso, a legislação ambiental e as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) também devem ser observadas, já que podem influenciar os custos e o andamento do projeto.

Como o VGV afeta a lucratividade do projeto

O VGV é uma métrica que, quando bem utilizada, pode otimizar a rentabilidade de um projeto imobiliário. Incorporadoras e construtoras utilizam esse indicador para planejar não apenas o volume de vendas, mas também para estruturar o cronograma de execução das obras e o fluxo de caixa. Um VGV elevado pode atrair mais investidores e gerar maior visibilidade para o projeto, enquanto um VGV abaixo do esperado pode sinalizar a necessidade de ajustes no planejamento ou na estratégia de vendas.

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Considerações finais sobre o VGV

O Valor Geral de Vendas é um dos principais pilares para o sucesso de um empreendimento imobiliário. Seu cálculo adequado e o entendimento dos fatores que o influenciam são essenciais para garantir a viabilidade do projeto e maximizar o retorno financeiro. Desde a escolha do terreno até a definição do preço de venda das unidades, cada etapa do processo impacta diretamente o VGV, exigindo um planejamento detalhado e uma visão estratégica.

Ao dominar o conceito e a aplicação do VGV, investidores e incorporadoras têm a chance de planejar projetos mais eficientes, minimizar riscos e garantir que os resultados esperados sejam alcançados.