A due diligence imobiliária é um processo essencial para garantir que a compra ou venda de um imóvel ocorra de forma segura e sem riscos jurídicos ou financeiros. Esse procedimento consiste na análise detalhada da documentação e das condições legais e físicas de uma propriedade, a fim de identificar possíveis problemas ou irregularidades que possam comprometer a transação.

Neste artigo, vamos explorar o conceito de due diligence imobiliária, como funciona, quem é responsável por realizar essa diligência e o que deve estar incluído em um checklist de due diligence. Além disso, discutiremos os custos envolvidos nesse processo, como calcular o valor a ser cobrado e os principais pontos a serem verificados.

Leia também: Mercado imobiliário no Brasil: como é?

O que é due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária é uma auditoria prévia realizada antes da compra ou venda de um imóvel, com o objetivo de garantir que não existam pendências, irregularidades ou problemas legais que possam prejudicar a transação. Esse processo verifica todos os aspectos legais, tributários e físicos do imóvel, como:

• Documentação do imóvel: Análise da matrícula, escritura, registros de compra e venda, e certidões negativas para garantir que o imóvel esteja livre de dívidas ou litígios.
• Condições físicas: Verificação da estrutura física do imóvel, como possíveis problemas de manutenção, acessibilidade e a situação das instalações elétricas e hidráulicas.
• Aspectos legais e regulatórios: Verificação de regularidade do imóvel perante a prefeitura, órgãos ambientais, e se está em conformidade com as leis de zoneamento e uso do solo.

Esse procedimento é crucial para garantir que o comprador ou investidor não esteja adquirindo um imóvel com problemas ocultos que possam gerar prejuízos no futuro.

Quanto cobrar por due diligence imobiliária?

O valor cobrado por uma due diligence imobiliária pode variar bastante, dependendo da complexidade do imóvel, do mercado local e do profissional ou empresa responsável pelo processo. Alguns fatores que influenciam o preço incluem:

1. Tamanho e tipo do imóvel: Imóveis comerciais e grandes empreendimentos geralmente exigem um trabalho mais detalhado, o que pode aumentar o custo da due diligence.
2. Localização: Imóveis localizados em áreas urbanas ou com maior demanda imobiliária tendem a ter uma due diligence mais complexa, envolvendo mais análises de zoneamento e regulamentação.
3. Especialização do profissional: Advogados especializados em direito imobiliário, engenheiros e empresas de auditoria imobiliária podem cobrar valores diferenciados dependendo da sua experiência e expertise.

Em média, o valor de uma due diligence imobiliária pode variar entre R$ 3.000 e R$ 15.000, dependendo da complexidade e do escopo da análise.

O que é diligência imóvel?

A diligência de imóvel refere-se ao processo de verificação e análise detalhada de todos os aspectos legais, financeiros e estruturais de uma propriedade. A diligência é realizada para garantir que a transação de compra ou venda do imóvel seja segura e para identificar qualquer risco ou problema que possa afetar a propriedade ou o valor do negócio.

Esse procedimento é especialmente importante em grandes transações imobiliárias, como a compra de imóveis comerciais, terrenos ou empreendimentos. O principal objetivo é assegurar que o comprador está ciente de todas as condições do imóvel e que não existam pendências ou irregularidades que possam gerar custos ou complicações futuras.

Quem faz a due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária geralmente é realizada por uma equipe multidisciplinar, que pode incluir os seguintes profissionais:

1. Advogados especializados em direito imobiliário: Eles são responsáveis por analisar toda a documentação legal do imóvel, incluindo escrituras, certidões, contratos e verificar se há algum processo judicial ou dívida vinculada à propriedade.
2. Engenheiros ou arquitetos: São responsáveis pela avaliação física do imóvel, verificando questões como infraestrutura, acessibilidade e o estado de conservação do imóvel. Eles também podem verificar se a construção está de acordo com as normas técnicas e regulamentos do município.
3. Contadores e especialistas financeiros: Podem ser contratados para verificar a saúde financeira de empreendimentos imobiliários, especialmente no caso de imóveis comerciais ou industriais.
4. Corretores de imóveis: Em alguns casos, corretores especializados podem ser contratados para avaliar o valor de mercado do imóvel e verificar se a transação está dentro das condições adequadas.

Checklist due diligence imobiliária

Para garantir que a due diligence seja completa e eficaz, é importante seguir um checklist que cubra todos os aspectos relevantes da transação imobiliária. Um checklist básico para uma due diligence imobiliária pode incluir:

1. Documentação do imóvel:
   • Certidão de matrícula atualizada
   • Escritura pública
   • Certidões negativas de débitos fiscais (IPTU)
   • Verificação de gravames ou ônus reais (penhoras, hipotecas)
2. Documentação do vendedor:
   • Certidões negativas de ações judiciais
   • Verificação de regularidade fiscal (se for pessoa jurídica)
   • Comprovante de propriedade do imóvel
3. Aspectos físicos do imóvel:
   • Avaliação da estrutura física (estado de conservação, manutenção)
   • Verificação das instalações elétricas e hidráulicas
   • Licenças de construção e regularidade perante o município
4. Aspectos legais e ambientais:
   • Verificação de zoneamento e uso do solo
   • Checagem de restrições ambientais ou urbanísticas
   • Verificação de possíveis passivos ambientais

Esse checklist pode ser ampliado ou ajustado conforme o tipo de imóvel e a finalidade da transação.

Leia também: Lei do corretor de imóveis: o que devo saber?

Considerações finais sobre due diligence imobiliária

A due diligence imobiliária é um processo fundamental para qualquer transação imobiliária de grande porte, seja na compra, venda ou financiamento de imóveis. Realizar uma análise completa de todos os aspectos legais, estruturais e financeiros do imóvel é a única maneira de garantir que a negociação seja segura e livre de surpresas.

Contratar profissionais especializados para conduzir a due diligence é essencial para assegurar que todos os pontos críticos sejam verificados e que o imóvel esteja em plena conformidade com as leis e regulamentações.